DICAS PARA VENDA DE SEU IMOVEL
DUVIDAS NA COMPRA E VENDA DE IMOVEIS
PERGUNTAS E RESPOSTAS

DICAS PARA VENDA DE SEU IMÓVEL:
Se você quer vender o seu imóvel primeiro tem que decidir o preço correto
de venda.
É uma decisão importante que você tem que tomar, pois os compradores fazem  comparações com os preços de outros imóveis similares ao seu à venda em sua área.
Nosso trabalho de consultoria imobiliária, pode lhe ajudar a determinar o preço de mercado de sua propriedade de maneira que você obtenha o
preço “cheio” que tanto deseja.
Nosso objetivo, é vender o seu imóvel o mais rápido possível, pelo maior preço que puder ser alcançado, e com o menor esforço, stress e envolvimento de sua parte.

Algumas coisas a serem consideradas quando você determina o
preço de venda:
-qual a data de construção do seu imóvel e como esta o seu estado geral
de conservação?
-esta precisando de reforma?
-por que preço alguns imóveis similares ao seu foi vendido nesta área.

Lembre-se, o seu imóvel só vale o preço que alguém estiver disposto a
pagar por ele.
Quando se esta vendendo um imóvel não há uma garantia de que o comprador vai simplesmente tocar o seu interfone, visitar o imóvel e
fechar o negócio. Na maioria dos casos, você tem que levar o seu imóvel
até o comprador.   Um trabalho de marketing bem feito ajudará a sua propriedade ser divulgada, com total sigilo e segurança, de maneira a
atrair compradores querendo fechar negocio e prontos para lavrar a
escritura.

Utilizando o nosso serviço personalizado, seu imóvel será colocado
no mercado através da utilização dos mais modernos métodos de comunicação existente no seguimento imobiliário, inclusive sendo visualizado na internet. 

Na maioria das vezes, quando um comprador for levado para ver seu
imóvel, ele não vai só “dar uma olhada” e sim fazer uma verdadeira
inspeção.

A primeira impressão do comprador ao visitar seu imóvel é muito importante.   

A comparação de preços que geralmente é feita, decorrente da situação
do mercado de imóveis na sua área, não é o único fator que influenciará
o seu objetivo de alcançar o preço top que você deseja.   A aparência e
o estado geral de seu imóvel, é que irá gerar uma reação emocional no comprador, e o desejo de fechar o negocio.
Você tem que gastar o menos possível preparando seu imóvel para ser vendido.
Um comprador certamente ficará impressionado vendo uma cozinha com armários modulados novos, no entanto ele não vai querer pagar um valor
extra por isto...
Existe uma diferença muito grande entre trocar um puxador do armário,
uma torneira, dar uma mão de tinta, e  instalar uma cozinha planejada
nova.
Antes de você iniciar qualquer preparativo no intuito de criar um ambiente agradável aos olhos do comprador ligue ou e-mail-nos para consulta  e aconselhamento grátis.
Abaixo você encontra um resumo com algumas dicas (pode utilizar como um checklist) que irão ajudar você a vender seu imóvel mais rápido e auferindo o melhor preço que por ele pode ser cobrado:

Paredes, tetos, pisos, carpetes, cortinas, luminárias e ventiladores
de teto.
-Uma mão de tinta faz uma tremenda diferença.   Não se esqueça de
retocar os rodapés.
-Tirar poeira, limpar e lustrar as luminárias e ventiladores de teto.
-Tirar poeira, lavar ou limpar as cortinas.
-Limpar os carpetes.
-Encerar os pisos.

Estantes, prateleiras, closet e armários.
-Organize os objetos nas prateleiras.
-Doe os objetos, roupas e utensílios, que você não precisa ou não usa
mais, para  uma igreja ou instituição de caridade.
-Comece a embalar os itens que você não irá precisar nos próximos
meses.
-Embale todas as roupas que estão fora da estação.
-Dobre os lençóis, fronhas, adredons, colchas, toalhas e pendure as
roupas como se estivessem dispostas num anuncio de venda de closets
e armários embutidos.
-Cheire os armários e/ou closets, e se tiver odor de roupa guardada há
muito tempo, espalhe sabonetes ou sachets com odor de sua
preferência.   Idem para sapateiras.

Eletrodomésticos, maçanetas, puxadores e acessórios para
cozinha e banheiro.
-Certifique-se de que todos os eletrodomésticos funcionam perfeitamente.
-Verifique se ha torneiras ou chuveiros pingando e conserte.
-A banheira ou hidromassagem funciona perfeitamente?
-A porta do blindex abre e fecha suavemente?
-Lustre todos os acabamentos, puxadores, e maçanetas de metais e
troque os que estiverem danificados ou descascando.

Janelas, portas, espelhos e iluminação.
-Certifique-se de que todas as portas abrem e fecham sem fazer
barulho.
-Idem para portas dos closets e armários.
-Os espelhos têm alguma mancha ou trincado?  -caso positivo,
troque.
-Vidros das janelas e espelhos tem que estar brilhando.
-Verifique se  há lâmpadas queimadas e troque.
-Se houver cantos  escuros  crie iluminação.

Mais uma coisa: - Já esta comprovado que compradores em potencial se sentem mais a vontade quando os proprietários
não estão presentes durante sua visita.   

DUVIDAS DE COMPRA E VENDA DE IMOVEIS
PERGUNTAS E RESPOSTAS

1 - QUEM PROCURA APARTAMENTO DEVE ATENTAR PARA AS CONDIÇÕES DO PRÉDIO ?

- Observe fachada do prédio se faltam muitas pastilhas. Gastos com a recuperação, pois a fachada não pode ficar desprotegida.
- Informe-se sobre o encanamento do edifício, se é de aço galvanizado. Com o tempo, deverá ser substituído por cobre, PVC ou CPVC uma despesa alta a ser rateada pelo condomínio.
- Investigue a parte elétrica. Ela é antiga e ainda não foi redimensionada ? Ainda que voce atualize o quadro do seu apartamento, o mesmo deverá ser feito na rede do prédio.
- Verifique as instalações de telefone. Os conduites do prédio estão lotados de fios ? Necessidade de substitui-los por um tipo mais grosso. Isso envolve trocar a instalação de todo o edifício.
-Veja o estado de conservação dos elevadores. A má conservação implica em "cotas extras" constantes para reparos.
-Observe o estado de conservação das partes comuns do predio. Riscos, sujeiras nas paredes / tetos e /ou piso quebrados ? Provavel má administração, falta de verba (condominos inadinplentes) , vandalismos ...
-Se o predio tem Play Ground , área comum a todos os moradores, com saunas, banheiros, quadra polivalente. Fique atento como está o estado de conservação e detalhes de acabamento.
-Portaria: O porteiro está lá ? A portaria realmente funciona 24 horas ?
O porteiro é educado e cortês ?
- Garagem. Está seca, bem pintada e conservada ? Ou tem infiltrações e a aparência é pessima ? Saiba exatamente qual será a posição de estacionamento para seu carro, e ou se os porteiros são manobreiros e voce é obrigado a deixar as chaves em quadro proprio na administração / portaria.

2- QUAIS SÃO OS PONTOS SENSÍVEIS EM CASAS E APARTAMENTOS COM MAIS DE 20 ANOS ?
-Abra bem as torneiras. A primeira água tem ferrugem ? Tubulações enferrujadas precisarão ser substituídas.
- Acione a descarga: Vaza água em torno da válvula ? -Peça mal encaixada ou quebrada, que necessita de reparo ou troca.
- Acione todas as torneiras e as descargas ao mesmo tempo Um ponto rouba água do outro. Exemplo: Você aciona a descarga e o fluxo da torneira para Distribuição hidráulica insuficiente. O jeito é conviver com o problema ou reformar toda instalação.
-Olhe o rejuntamento dos pisos perto dos ralos. Ele está quebradiço ?
Futuras infiltrações no contrapiso ou no apartamento de baixo.
- Observe o piso, especialmente junto das portas se está inchando ou levantado. Acúmulo de água da limpeza ou da chuva, será preciso vedar melhor as portas.
- Cheque o aquecedor a gás, se o aparelho fica em local fechado é perigo à vista: é preciso transferi-lo para um ambiente ventilado ou trocar de sistema de aquecimentor.
- Acenda todas as luzes de uma vez (melhor entre 18h e 20h ). Cai a intensidade de luz Quadro elétrico mal dimensionado. Procure uma ponta de fio e se ele é de pano ou o revestimento plástico está ressecado precisa ser trocado. Materiais velhos, que devem ser substituídos por fiação com revestimento antichamas.
-Conte as tomadas e veja se são poucas para os aparelhos e os equipamentos que serão instalados, para não ter que rasgar as paredes para criar novos pontos.
-Abra o quadro de luz e veja se ele tem fusíveis ? - Trocar por disjuntores para ter mais segurança. Fuga de corrente - a fiação fina sobrecarregada, aquece e eleva o consumo.
- Olhe a conta de luz, ela esta muito alta ? É preciso trocar os fios.
- Bata levemente nas paredes, o som é oco dilatação das paredes ou vazamento, o que provoca o descolamento da massa de revestimento. -Toque as paredes. Elas estão frias e úmidas ? - Falta de sol ou vazamento.
-Procure trincas e rachaduras. São grandes ou aparecem no encontro de paredes e pisos? Problemas na estrutura do prédio ou da casa.
-Jogue uma bolinha de gude perto dos ralos Ela corre em direção diferente Inclinação errada do piso, o que faz a água empoçar, causando infiltrações. Deve-se refazer o contrapiso.
-Examine os armários. Prateleiras e portas empenaram ou tem cupins e brocas. Reforma cara, que não compensa o resultado.
-Bata de leve nos azulejos. Faltam alguns e outros estão soltos ? Dificuldade para encontrar peças de reposição, muitas vezes caras. O risco é ter que trocar tudo.
-Toque o carpete Ele está úmido ? Falta de sol ou vazamento.
-Observe o piso. Ele é de granilite, ladrilho hidráulico ou cerâmica sextavada e está estragado ? Troca de todo o revestimento. Reformar o granilite é impossível; e cerâmica sextavada é difícil de ser encontrada; e o ladrilho hidráulico novo fica bem diferente de um usado.
-Olhe sob o carpete. Há alguns tacos soltos e arranhados ? Aproveitamento dos tacos; colando os que estão soltos, rejuntando, lixando e passando verniz.
-Examine janelas e portas de madeira. Elas têm furos e áreas fofas ?Ataque de cupins e brocas, além de apodrecimento. Deve se recuperar ou trocar.
-Abra e feche portas e janelas. De madeira ou de ferro elas estão bambas.Falta de manutenção nas roldanas que permitem ás esquadrias correr. Podem deixar entrar água. Devem ser consertadas
-Experimente maçanetas fechaduras e dobradiças. Elas funcionam mal e tem ferrugem. Não há o que fazer, a não ser substitui-las.
-Respire fundo. Há cheiro de mofo. Falta de sol ou vazamento.
-Olhe para cima. O teto está escuro ou tem bolhas ? Vazamento ou infiltração, com certeza !
-Examine paredes e teto. Foram pintados recentemente ? Tentativa de disfarçar problemas com umidade

3- PARTICULARIDADES DE APARTAMENTOS DE ÚLTIMO ANDAR E CASAS:
-Olhe o forro e o teto sob a laje externa. Ha sinais de infiltração ou pintura recente ? Saiba exatamente quais são as causa..
- Infiltrações. É bom investigar as causas.

4- QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSARIOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS PARA A COMPRA SEGURA DE UM IMÓVEL ?
Os profissionais da ACESSE IMOVEL estão preparados para assessorá-lo em todas as etapas da aquisição do seu imóvel, com profissionais altamente competentes, treinados, e com todo o suporte administrativo e jurídico que se fizer necessário, em um ambiente agradável especialmente projetado para atendê-lo bem.
Na realização de um negócio imobiliário, você terá que verificar a documentação relativa ao imóvel, não basta acreditar e ter boa-fé no que
lhe garante o vendedor do imóvel.
A compra ou venda de um imóvel, é sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico, etc.., pois em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida e será justamente este bem imóvel, que garantirá abrigo e tranqüilidade não só a você, mas como a toda sua família.
Uma análise prévia de alguns documentos, podem evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.

Para sua segurança e tranqüilidade, detalhes de fundamental importância serão observados, partindo da emissão da certidão atualizada do imóvel ( Certidão de Onus Reais ), junto ao cartório do Registro de Imóveis competente. Nela poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo. Também, se existe quaisquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que possam impedir a negociação.

Se você adquire imóvel de "pessoa física", deverão ser exigidos, para fins de Registro no Ofício Imobiliário competente, os seguintes documentos:

Certidões dos vendedores:
-Certidão Negativa da Vara Cível;
-Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
-Certidão Negativa de Tributos Federais;
-Certidão Negativa Trabalhista;

Certidões do Imóvel:
-Certidão de Onus Reais;
-Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
-Certidão de Quitação Fiscal e Enfiteutica, emitida pela Prefeitura;
-Certidão Negativa da FUNESBOM (Bombeiros);
-Declaração de Quitação Condominial;
-Imóvel Foreiro: Vendedor terá que apresentar o Alvará emitido pelo
detentor do Foro (após pagar a taxa de Laudemio que varia entre 2.5% a
5% ).

Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica" (empresa), deverão ser observadas, para fins de registro no Ofício Imobiliário competente,
as mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição junto a pessoas físicas, além de outras particularidades, notadamente a
obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos)
do INSS, salvo nos casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social a comercialização de imóveis.

5- DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DAS CERTIDÕES EMITIDAS, DO LAUDEMIO (SE TIVER) , DO
ITBI, DA ESCRITURA E DO REGISTRO ?
-Quem paga todas as Certidões necessárias para a Lavratura de uma Escritura Publica de Compra e Venda é o VENDEDOR;
-Quem paga o LAUDEMIO e taxa de FORO (se tiver alguma
pendente) é o VENDEDOR.;
-O pagamento do ITBI, é de responsabilidade do comprador.
-O pagamento da Escritura (Ato da Escritura ao cartório) e o devido REGISTRO no RGI é de responsabilidade do COMPRADOR;
-A comissão de venda, quem paga é o VENDEDOR;

6- PODE ME DAR UMA EXPLICAÇÃO ACERCA DO SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO ?
De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto,
sua importância vai muito mais além.
Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.
Ocorre contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.
A prática tem nos mostrado entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.
Por tudo isso, lembramos à você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.

7- É VERDADE QUE SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS?
Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do registro de imóveis.
Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.
Uma vez efetuado o registro, toda e qualquer certidão que for requisitada, aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.
O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel, cada cartório de registro de imóveis, abrange uma determinada quantidade de bairros.
O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.
Nunca deixe de Efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

8- PORQUE DEVO CONTRATAR UM CORRETOR DE IMOVEIS PARA EFETUAR O TRABALHO DE VENDA DO MEU IMÓVEL ?

-Divulgação imediata do seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.
- Contratando um corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários, para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender é somente uma pessoa envolvida no processo, Contrate somente um corretor credenciado e tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você .Isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda. Em nosso caso, a ACESSE IMOVEL trabalha em parceria com profissionais e empresas imobiliárias que são associados a BNI-Bolsa de Negocios Imobiliários do Rio de Janeiro.
- Para dar segurança a sua família e ao seu patrimônio.
Um corretor se encarrega de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu patrimônio e sua intimidade, levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão do corretor, um seqüestrador ou ladrão pode muito bem desistir de rouba-lo quando percebe que o negócio é feito por um corretor de Imóveis.
- Para evitar especulações e perda de tempo.
- Muita gente usa seu imóvel para servir de referência, o proprietário sem corretor de imóveis não sabe quando isto acontece e acaba perdendo tempo.
- Para não ficar preso nos finais de semana com diversos pseudos pretendentes, que na realidade poderão ou não visita-lo.
- O corretor sempre irá definir a melhor hora e o melhor dia para você. Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá lidar com estas dificuldades.
-Para saber lidar com a parte burocrática.
-A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, Se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor saberá corrigi-las.
-Segurança legal : -Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis, denominada CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis ). Por outro lado, negociando direto com o comprador , você poderá esquecer de registrar em documento as condições ideais de negociação e ter dificuldades para recebimento ou cancelamento eventual da operação de venda, caso venha a ser necessária.